칼럼
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개인회생 집도 압류당하나요?
개인회생 집 문제로 상담을 망설이시는 분들을 자주 만납니다.
집 한 채 있다고, 혹은 전세보증금이 있다고 개인회생 자체가 안 되는 건 아닌지, 신청했다가 오히려 집을 뺏기는 건 아닌지 걱정하시는 마음이죠.
평생 모아서 겨우 마련한 집이거나, 어렵게 구한 전세인 경우라면 이 걱정이 신청을 미루는 가장 큰 이유가 되기도 합니다.
그런데 인터넷에 떠도는 정보들은 재산이 있으면 무조건 불리하다는 식으로 뭉뚱그려 설명하는 경우가 많습니다.
실제로 법원이 개인회생 집을 어떻게 평가하고 처리하는지는 자가인지 전세인지, 대출이 남아 있는지에 따라 완전히 다르게 갈립니다.
이번 글에서는 개인회생 집을 둘러싼 오해와 실제 처리 방식을 나눠서 정리해보겠습니다.
✓ 목차 ✓
1. 개인회생 집 있으면 신청 자체가 안 된다는 말은 사실일까
2. 주택담보대출이 남은 개인회생 집은 어떻게 처리될까
3. 전세로 사는 개인회생 집은 계약 기간 동안 안전할까
1. 개인회생 집 있으면 신청 자체가 안 된다는 말은 사실일까
먼저 가장 흔한 오해부터 짚어보겠습니다.
개인회생은 개인파산과 달리 재산을 처분하지 않고 유지하면서 진행할 수 있는 절차입니다.
그래서 개인회생 집을 소유하고 있다고 해서 신청 자격 자체가 사라지는 것은 아닙니다.
핵심은 보유 재산의 가치보다 갚아야 할 채무가 더 많은 상태인지, 즉 채무초과 상태인지 여부입니다.
다만 여기서 청산가치 보장 원칙이라는 게 함께 작동합니다.
채무자가 3년에서 5년 동안 갚기로 한 변제 총액이 지금 당장 그 재산을 처분했을 때 채권자들이 받을 수 있는 금액보다는 적어서는 안 된다는 원칙인데, 개인회생 집처럼 가치가 큰 재산이 있으면 그만큼 변제금 산정에 영향을 줄 수밖에 없습니다.
그래서 개인회생 집이 있는 경우는 있다 없다로 끝나는 문제가 아니라, 그 재산 가치를 어떻게 계산하고 변제 계획에 반영하느냐가 실제 관건이 됩니다.
2. 주택담보대출이 남은 개인회생 집은 어떻게 처리될까
두 번째로 확인할 부분은 대출이 남아 있는 개인회생 집의 경우입니다.
주택담보대출처럼 담보가 설정된 채무는 별제권이라는 것으로 분류되는데, 이는 개인회생 절차와는 별개로 계속 갚아나가야 하는 채무를 뜻합니다.
쉽게 말해 개인회생 집에 걸려 있는 주택담보대출은 회생 변제금과 합쳐지는 게 아니라, 은행에 원래 약정대로 계속 상환해야 한다는 의미입니다.
이 상환을 정상적으로 이어간다면 담보권자가 임의로 경매를 진행할 이유가 없기 때문에, 개인회생 집을 그대로 지키면서 나머지 무담보 채무만 회생 절차로 조정받는 구조가 가능해집니다.
반대로 주택담보대출 자체가 이미 연체되어 있는 상태라면 이야기가 달라지는데, 연체가 계속되면 담보권자가 별제권을 행사해서 경매로 넘어갈 수 있고, 이 경우는 회생 신청과는 별개로 대출 자체에 대한 조치가 먼저 필요합니다.
그래서 개인회생 집을 지키고 싶다면 회생 신청 시점에 담보대출 상환 상태부터 먼저 정리해두는 게 순서입니다.
3. 전세로 사는 개인회생 집은 계약 기간 동안 안전할까
세 번째는 자가가 아니라 전세로 살고 있는 경우입니다.
개인회생 절차가 진행된다고 해서 집주인과 맺은 임대차계약 자체에 영향을 주지는 않습니다.
그래서 전세로 살고 있는 개인회생 집이라면 계약 기간 동안에는 그대로 거주하실 수 있습니다.
다만 여기서 놓치기 쉬운 부분이 있는데, 전세보증금도 채무자의 재산으로 분류되어 청산가치 계산에 들어간다는 점입니다.
보증금 전체가 그대로 재산으로 잡히면 변제금이 올라갈 수 있지만, 다행히 주택임대차보호법이 보호하는 소액임차보증금 범위에 해당하는 금액은 청산가치에서 제외하고 계산합니다.
이 소액임차보증금 기준은 지역마다 다르게 정해져 있어서, 같은 보증금 액수라도 어느 지역의 개인회생 집인지에 따라 청산가치 계산 결과가 달라질 수 있습니다.
이 부분은 거주 지역과 보증금 액수를 함께 놓고 봐야 정확한 계산이 나오는 만큼, 일반적인 기준만으로 미리 단정하기는 어렵습니다.
마무리
지금까지 개인회생 집을 둘러싼 세 가지 상황을 나눠서 살펴봤습니다.
자가로 소유한 경우와 대출이 남아 있는 경우, 그리고 전세로 거주하는 경우 각각 법원이 보는 기준이 다르다는 점을 확인하셨을 겁니다.
집이 있다는 이유만으로 지레 겁먹고 신청을 미루기보다는, 실제로 그 집이 회생 절차에서 어떻게 계산되는지부터 확인하는 게 순서입니다.
지금 개인회생 집 문제로 신청을 고민하고 계신다면, 법무법인 테헤란에서 소유 형태와 보증금 규모까지 반영한 실제 변제금을 확인해드릴 수 있습니다.
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