칼럼
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임대인이 개인회생 신청하면 전세금 받을수있나
살고 있던 집의 주인이 개인회생을 신청했다는 소식을 듣는 순간, 머릿속이 하얘지는 임차인이 많습니다.
내 전 재산이나 다름없는 보증금이 다른 채권자들과 뒤섞여 순위 싸움에 밀려나는 건 아닌지, 임대인이 개인회생 신청하면 전세금 받을수있나 하는 질문이 가장 먼저 떠오르실 겁니다.
결론부터 말씀드리면 임대인이 개인회생 신청하면 전세금 받을수있나 하는 문제는 임차인이 대항력과 확정일자를 갖췄는지 여부에 따라 완전히 다른 답이 나옵니다.
같은 보증금이라도 어떤 임차인은 절차와 거의 무관하게 돈을 지킬 수 있고, 어떤 임차인은 일반 채권자와 똑같은 줄에 서게 되는 셈이죠.
지금부터 그 갈림길을 세 갈래로 나누어 짚어보겠습니다.
✓ 목차 ✓
1. 대항력과 확정일자를 갖췄다면 상황이 다를까요
2. 이 두 가지가 없다면 정말 못 받는 걸까요
3. 지금 당장 무엇부터 확인해야 할까요
1. 대항력과 확정일자를 갖췄다면 상황이 다를까요
채무자회생법 제586조와 제415조는 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 임차인에게, 개인회생재단에 속하는 주택의 환가대금에서 다른 채권자에 앞서 보증금을 변제받을 권리를 인정하고 있습니다.
이 우선변제권을 가진 임차인은 실무상 별제권부채권에 준하여 처리되고, 이는 임대인이 개인회생 절차를 밟고 있어도 그 절차와 별개로 자신의 몫을 챙길 수 있다는 뜻입니다.
즉 대항력과 확정일자를 함께 갖춘 임차인이라면, 임대인이 개인회생 신청하면 전세금 받을수있나 하는 걱정은 상대적으로 덜어두셔도 됩니다.
다만 변제계획 인가 전까지는 경매 절차가 잠시 중지될 수 있고, 인가 이후에야 별제권자로서 경매를 진행할 수 있다는 시점의 차이는 미리 알아두셔야 합니다.
2. 이 두 가지가 없다면 정말 못 받는 걸까요
대항력이나 확정일자 중 하나라도 갖추지 못했다면 이야기가 완전히 달라집니다.
우선변제권이 인정되지 않는 범위의 보증금반환채권은 개인회생채권, 그중에서도 금액이 아직 확정되지 않은 미확정채권으로 분류되어 다른 일반 채권자들과 같은 줄에 서게 됩니다.
더 중요한 부분은 개시결정 이후에는 임차인이 임대인을 상대로 직접 이행청구소송을 제기하거나 강제집행에 나설 수 없다는 점인데, 채무자회생법 제600조 1항 2호가 이런 개별적인 권리행사를 원칙적으로 막고 있기 때문입니다.
임대인이 개인회생 신청하면 전세금 받을수있나 하는 질문에 대한 냉정한 답은, 우선변제권 밖의 금액은 변제계획에 따라 일부만 돌려받고 나머지는 면책 효력이 미쳐 사라질 수 있다는 것입니다.
보증금이 크고 대항력조차 확보되지 않은 상태라면, 회수율이 예상 밖으로 크게 낮아질 수 있는 구조인 셈이죠.
3. 지금 당장 무엇부터 확인해야 할까요
임대인의 개인회생 소식을 들었다면 가장 먼저 본인의 전입신고일과 확정일자 취득일부터 다시 확인해야 합니다.
확정일자를 아직 받지 않았다면 지금이라도 즉시 받아두는 것이 회수율을 바꾸는 가장 빠른 조치입니다.
임대차 기간이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했다면 주택임대차보호법에 따른 임차권등기명령을 신청해, 이사를 하더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되도록 만들어야 합니다.
개인회생채권자목록에 본인의 채권이 정확한 금액으로 기재되었는지도 놓치기 쉬운 부분이라, 목록 확인과 이의 제기 여부까지 함께 살펴야 합니다.
임대인이 개인회생 신청하면 전세금 받을수있나 하는 문제는 결국 서류 몇 장을 얼마나 빨리, 정확히 갖춰두느냐에서 갈리는 경우가 많습니다.
마무리
지금까지 임대인이 개인회생 신청하면 전세금 받을수있나 하는 질문을 대항력과 확정일자를 기준으로 나누어 살펴봤습니다.
같은 상황이라도 서류 한 장의 유무에 따라 절차 밖에서 곧바로 회수할 수 있는 임차인과, 변제계획 속에서 일부만 돌려받고 나머지를 잃을 수 있는 임차인으로 갈립니다.
특히 개인회생채권자목록에 채권이 어떻게 기재되어 있는지, 우선변제권이 어디까지 인정되는지는 서류만 봐서는 판단이 쉽지 않은 영역입니다.
법무법인 테헤란 회생파산팀은 임대인의 개인회생 절차 진행 상황과 임차인의 권리관계를 함께 검토해, 실제로 어떤 방식으로 보증금을 회수할 수 있는지 사건별로 확인해 드리고 있습니다.
임대인의 개인회생 소식을 들으셨다면, 계약서와 등기부등본을 챙기신 상태로 빠르게 상담을 받아보시길 권해드립니다.
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