칼럼
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개인회생 주택 지키면서 가능할까요
집 한 채 가진 게 죄가 되는 것처럼 느껴질 때가 있습니다.
재산이 있으면 개인회생 자체가 안 된다는 이야기를 어디선가 듣고 나면, 그나마 남은 보금자리마저 빼앗길까 봐 신청을 미루게 됩니다.
그런데 개인회생 주택 보유 여부만으로 신청 가능 여부가 정해지는 것은 아닙니다.
핵심은 그 주택이 재산가치 산정에서 어떤 방식으로 계산되는지, 그리고 담보대출이 껴 있는지 여부입니다.
지금부터 개인회생 주택을 둘러싼 오해와 실제 기준을 하나씩 짚어보겠습니다.
✓ 목차 ✓
1. 개인회생 주택이 있으면 신청 자체가 어려운 걸까요
2. 개인회생 주택담보대출이 있으면 어떻게 처리되는 걸까요
3. 개인회생 진행 중에도 주택을 계속 지킬 수 있을까요
1. 개인회생 주택이 있으면 신청 자체가 어려운 걸까요
결론부터 말씀드리면 재산이 있다는 사실 하나만으로 신청이 막히지는 않습니다.
개인회생은 청산가치 보장의 원칙에 따라 판단되는데, 이는 지금 재산을 다 처분했을 때의 금액보다 변제계획을 통해 갚는 총액이 더 커야 한다는 원칙입니다.
즉 재산이 많더라도 채무가 그보다 많다면 여전히 신청이 가능한 구조입니다.
2026년 기준으로 담보가 있는 채무는 15억원, 무담보 채무는 10억원까지 신청 자격 범위에 포함되기 때문에, 유주택자라고 해서 처음부터 대상에서 제외되는 것은 아닙니다.
다만 개인회생 주택의 시세가 그대로 청산가치에 반영되는 것은 아니고, 담보대출이 있다면 그 잔액을 뺀 나머지 금액만 재산으로 잡힌다는 점을 먼저 이해해야 합니다.
2. 개인회생 주택담보대출이 있으면 어떻게 처리되는 걸까요
주택담보대출은 개인회생 절차와는 별개로 취급되는 별제권에 해당합니다.
별제권이란 채권자가 회생 절차와 상관없이 담보로 잡힌 부동산을 경매에 넘겨 우선 변제받을 수 있는 권리를 의미하며, 이 때문에 개인회생 주택 담보대출은 회생계획안에 포함되는 일반 채무와는 다른 방식으로 다뤄집니다.
시세에서 대출 잔액을 제외한 순수 차액만 청산가치로 산정되기 때문에, 대출이 많이 남아있는 주택일수록 청산가치에 미치는 영향은 오히려 줄어드는 경우가 많습니다.
다만 여기서 중요한 부분은 회생 절차가 진행 중이라 하더라도 담보대출 원리금을 계속 미납하면 은행이 경매 절차를 별도로 진행할 수 있다는 점입니다.
개인회생 주택을 지키고 싶다면 담보대출 이자나 원리금을 성실히 상환하는 것이 전제되어야 한다는 뜻이며, 이 부분을 어떻게 계획안에 반영할지가 실무에서 가장 자주 놓치는 지점입니다.
3. 개인회생 진행 중에도 주택을 계속 지킬 수 있을까
담보대출을 정상적으로 상환하고 있다면 개인회생 주택을 그대로 유지하면서 절차를 진행하는 경우가 실제로 많습니다.
무주택으로 임차 중인 경우에도 임차보증금이 재산으로 잡힐 수 있는데, 이때는 주택임대차보호법상 소액임차인 최우선변제금 범위 내에서 면제재산 결정을 신청할 수 있어 일정 금액까지는 청산가치에서 제외될 수 있습니다.
이 상한액은 지역마다 다르게 정해져 있어, 거주 지역과 보증금 규모에 따라 실제로 인정받는 면제 범위가 달라집니다.
또한 배우자 명의로 되어 있는 주택의 경우 회생법원에서는 원칙적으로 본인 재산에서 제외하지만, 실제 기여도가 인정되면 청산가치에 포함될 수도 있어 서류 구성 방식에 따라 결과가 갈리기도 합니다.
이처럼 개인회생 주택 하나를 둘러싸고도 담보 여부, 명의, 지역별 기준까지 따져야 할 변수가 여러 겹으로 얽혀 있습니다.
마무리
개인회생 주택 문제는 단순히 있다 없다로 결론이 나는 영역이 아닙니다.
담보대출 잔액, 명의 구조, 임차보증금 기준까지 종합적으로 따져야 실제 청산가치와 변제계획의 방향이 정해집니다.
이 글에서 다룬 기준만으로 본인의 상황을 그대로 적용하기에는 변수가 많다는 점을 말씀드리고 싶습니다.
법무법인 테헤란은 개인회생 주택을 둘러싼 청산가치 산정과 별제권 대응까지, 실제 자료를 바탕으로 한 확인이 필요하신 분들을 위해 상담을 통해 도움을 드리고 있습니다.
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