칼럼
테헤란은 법적 지식을 공유하여 고객님들께 한걸음 더 다가갑니다.
개인회생 부동산 있으면 불이익일까?
개인회생 부동산 문제로 검색창 앞에서 몇 시간째 멈춰 있는 분들이 많습니다.
살고 있는 집 한 채, 혹은 오래전에 사둔 작은 땅 하나 때문에 개인회생 신청 자체가 막힐까 봐 겁부터 나는 게 사실이고요.
주변에 물어봐도 대답이 제각각이라 더 혼란스러우실 텐데요.
부동산이 있으면 무조건 불리하다는 말도 있고, 오히려 있어도 상관없다는 말도 있어서 뭐가 맞는지 헷갈리기 마련입니다.
막상 따져보면 답은 생각보다 단순한데요, 부동산 소유 자체가 문제가 아니라 그 부동산의 순자산가치를 어떻게 산정하느냐가 인가 여부와 변제금 전체를 좌우합니다.
명의가 본인인지 배우자인지, 대출이 남아 있는지 없는지에 따라서도 계산 방식이 완전히 달라지고요.
✓ 목차 ✓
1. 청산가치 계산에서 개인회생 부동산은 어떻게 반영될까
2. 근저당 잡힌 개인회생 부동산은 어떻게 처리될까
3. 이미 경매가 진행 중인 개인회생 부동산이라면 어떻게 될까
1. 청산가치 계산에서 개인회생 부동산은 어떻게 반영될까
청산가치 계산에서 개인회생 부동산이 어떻게 반영되는지부터 짚어야 합니다.
법원은 시가에서 근저당 채권액과 임차보증금 등 선순위 채권을 뺀 나머지, 즉 순자산가치만을 청산가치에 산입하는데요.
예를 들어 시가 3억 원짜리 아파트에 근저당이 2억 5천만 원 잡혀 있다면 순자산가치는 5천만 원 수준으로 계산되고, 이 금액이 변제금 총액의 하한선을 결정짓게 됩니다.
문제는 감정평가액과 실거래가, 공시지가 중 어떤 기준을 적용하느냐에 따라 이 숫자가 크게 흔들린다는 점인데요.
개인회생 부동산의 시가 산정을 어떤 자료로 소명하느냐에 따라 변제금이 수백만 원 단위로 벌어지는 경우도 실제로 적지 않습니다.
이 지점을 대충 넘기면 나중에 변제금이 예상보다 훨씬 높게 책정되어버리는 상황을 맞게 됩니다.
특히 공시지가와 실거래가 차이가 큰 지역, 재개발이나 재건축 이슈가 있는 지역의 개인회생 부동산은 시가 산정 기준을 어떻게 잡느냐에 따라 결과가 크게 갈리기 때문에, 최근 실거래 사례와 인근 매물 시세를 함께 소명자료로 준비해두는 게 유리합니다.
개인회생위원 역시 신청인이 제출한 시가 자료를 그대로 받아들이기보다 자체적으로 재검토하는 경우가 많기 때문에, 처음부터 근거가 탄탄한 자료를 준비해두는 쪽이 절차를 훨씬 매끄럽게 만들어줍니다.
2. 근저당 잡힌 개인회생 부동산은 어떻게 처리될까
근저당이 설정된 개인회생 부동산이라면 별제권이라는 개념을 반드시 알아야 합니다.
근저당권자는 회생절차와 무관하게 담보권을 행사할 수 있는 별제권자로 분류되기 때문에, 개인회생 인가를 받는다고 해서 담보대출이 자동으로 조정되지는 않습니다.
다만 담보대출 원리금을 계속 정상적으로 상환하고 있다면 별제권자와 별도로 기존 대출 조건을 유지하면서 개인회생 절차를 병행하는 방식도 가능한데요.
여기서 개인회생 부동산을 계속 보유할지, 아니면 매각해서 청산가치 부담을 줄일지 판단하는 전략이 갈립니다.
무턱대고 집을 포기할 필요도 없고, 반대로 무조건 붙들고 있는 게 답도 아니라는 뜻입니다.
근저당 채권최고액과 실제 대출 잔액이 다른 경우도 많아서, 등기부등본상 채권최고액만 보고 순자산가치를 낮게 오판하거나 반대로 실제 잔액보다 높게 계산해버리는 실수도 자주 발생합니다.
대출 잔액 증명서를 최신 기준으로 발급받아 정확한 숫자를 확인하는 절차 하나만으로도 청산가치가 수백만 원 단위로 조정되는 경우가 생각보다 많습니다.
3. 이미 경매가 진행 중인 개인회생 부동산이라면 어떻게 될까
이미 경매가 진행 중인 개인회생 부동산이라면 상황이 조금 더 급박해집니다.
개인회생 신청과 동시에 법원에 중지명령이나 포괄적 금지명령을 신청하면 진행 중인 경매 절차를 일시적으로 멈출 수 있는데, 이 신청 타이밍을 놓치면 배당기일 전에 회생절차 개시결정이 나오지 못해 그대로 낙찰까지 진행되어버리는 경우도 있습니다.
실제로 경매 개시결정문을 받고도 며칠을 그냥 흘려보내다가 골든타임을 놓치는 사례를 자주 봅니다.
이런 상황에서는 서류 하나, 신청 시점 하루 차이가 집을 지킬 수 있느냐 없느냐를 가르는 변수가 되어버립니다.
배당요구종기일이 이미 지난 경우와 아직 남아 있는 경우도 대응 방법이 전혀 다르기 때문에, 경매 진행 단계를 정확히 확인한 뒤 개인회생 신청과 중지명령 신청을 동시에 진행하는 순서 설계가 무엇보다 중요합니다.
마무리
살고 있는 집이든 투자 목적으로 사둔 부동산이든, 결국 중요한 건 정확한 순자산가치 산정과 타이밍입니다.
같은 시세, 같은 대출 조건이라도 어떤 자료로 어떻게 소명하느냐에 따라 변제금 규모가 달라지고, 경매가 이미 진행 중이라면 하루 이틀 차이로 결과가 뒤바뀌기도 하니까요.
지금 개인회생 부동산 문제로 고민하고 계시다면, 시가 산정 자료와 등기부등본, 대출 잔액 증명서를 먼저 챙겨서 현재 상황이 어떤 조건에 해당하는지 상담을 통해 확인해보시는 게 가장 빠른 다음 단계가 될 수 있습니다.
서류 몇 장 차이로 결과가 갈리는 만큼, 혼자 판단하기보다는 정확한 진단을 먼저 받아보시길 권해드립니다.
함께보면 좋은 글
담당 전문가
더 많은 정보가 궁금하다면
유사 건으로 상담 필요 시
