칼럼
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전세금반환청구, 집주인이 계속 미루면 어떻게 해야 할까?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
전세 계약이 끝나면 당연히 보증금을 돌려받을 수 있을 거라고 생각합니다.
실제로 대부분은 그렇게 마무리됩니다.
새로운 세입자가 들어오고, 보증금을 정산한 뒤 이사도 무사히 끝나죠.
그런데 예상과 다른 상황이 생기기도 합니다.
이사 날짜는 다가오는데 보증금 이야기가 나오지 않습니다.
집주인에게 연락하면 조금만 기다려 달라고 합니다.
새 세입자가 아직 구해지지 않았다는 이야기를 하기도 하고,
자금 사정을 이유로 시간을 달라고 말하는 경우도 있습니다.
처음에는 며칠 정도 기다릴 수 있습니다.
하지만 시간이 지나도 상황이 달라지지 않으면 불안해집니다.
다음 집 계약금과 잔금이 걸려 있는 경우도 있고,
대출 상환 일정을 맞춰야 하는 분들도 있기 때문입니다.
상담을 하다 보면 의외로 많은 분들이 같은 이야기를 하십니다.
"돌려준다고는 하는데 계속 미뤄요."
"연락은 되는데 날짜만 바뀌고 있습니다."
이런 상황이라면 단순히 기다리기보다
현재 어떤 대응이 가능한지 살펴볼 필요가 있습니다.
1. 전세금반환청구는 언제 할 수 있을까?
전세금반환청구는 임대차가 종료되었음에도
보증금을 돌려받지 못한 경우 검토하게 됩니다.
원칙적으로 임대차 계약이 끝나면 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있습니다.
다만 현실에서는 다양한 이유로 반환이 늦어지는 경우가 있습니다.
새로운 임차인을 구하지 못했다는 사정을
이야기하기도 하고, 자금이 부족하다는 이유를 들기도 합니다.
하지만 이러한 사정이 있다고 해서
반환 의무 자체가 없어지는 것은 아닙니다.
그래서 계약 종료 여부와 보증금 반환 상황을 먼저 확인하게 됩니다.
갱신 거절 통지나 해지 통보가 적절하게
이루어졌는지도 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
2. 보증금을 주지 않는 집주인에게 어떻게 대응할까?
보증금 반환이 계속 지연된다면 몇 가지 절차를 검토할 수 있습니다.
상황에 따라 내용증명을 보내는 방법이 있을 수 있습니다.
또 이사를 해야 하는 경우라면 임차권등기명령을 고려하는 사례도 많습니다.
임차권등기명령은 보증금을 받지 못한 상태에서
이사를 해야 할 때 중요한 의미를 가질 수 있습니다.
기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하는 데 도움이 될 수 있기 때문입니다.
이후에도 반환이 이루어지지 않는다면
전세금반환청구소송이나 지급명령 절차를 검토하게 되는 경우도 있습니다.
어떤 절차가 적절한지는 현재 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
그래서 임대차계약서, 보증금 지급 내역,
집주인과 주고받은 문자나 카카오톡 대화 등을 미리 정리해 두는 것이 좋습니다.
3. 소송을 하면 전세금을 바로 받을 수 있을까?
많은 분들이 소송에서 이기면 곧바로 보증금을 돌려받을 수 있을 것이라고 생각합니다.
물론 집주인이 판결에 따라 자발적으로 지급한다면 비교적 빠르게 마무리될 수 있습니다.
하지만 항상 그런 것은 아닙니다.
판결 이후에도 지급이 이루어지지 않는 경우가 있습니다.
이 경우에는 강제집행 절차를 검토하게 됩니다.
예금채권 압류나 부동산 강제집행 등이 대표적인 예입니다.
또한 집주인의 재산 상황에 따라 실제 회수 시점이 달라질 수도 있습니다.
그래서 전세금반환청구는 단순히 승소 여부만이 아니라
실제 반환 가능성까지 함께 고려하는 경우가 많습니다.
상황에 따라서는 재산 보전을 위한 조치를 먼저 검토해야 하는 경우도 있습니다.
마무리
전세금반환 문제는 단순히 돈을 늦게 받는 수준에서 끝나지 않는 경우가 많습니다.
이사 일정은 물론 새로운 주거 계획과 자금 계획에도 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
이미 계약은 종료됐는데 보증금 반환이 계속 미뤄지고 있다면
무작정 기다리기보다 현재 상황에서 어떤 절차를 활용할 수 있는지 확인해보는 것이 좋습니다.
특히 이사를 앞두고 있다면 임차권등기명령이 필요한 상황인지,
반환청구 절차를 준비해야 하는지 미리 살펴보는 것이 도움이 될 수 있습니다.
초기 대응 방향에 따라 이후 보증금 회수 과정도 달라질 수 있기 때문입니다.
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